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調研報告

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關于縣城住宅小區物業管理情況的調研報告

發布日期:2017-09-27    作者:縣人大常委會調研組     來源:     點擊:


為促進國務院《物業管理條例》《陜西省物業管理條例》的貫徹落實,規范我縣物業管理工作,打造和諧宜居環境,按照縣委的要求和縣人大常委會主任會議安排,縣人大常委會抽調有關方面人員組成調研組,于8月份對縣城住宅小區物業管理情況開展了專題調研,9月7日,縣人大常委會主任李平副主任方隆菊、沈少武率領縣人大常委會部分組成人員和部分縣人大代表對縣城住宅小區物業管理情況進行了專題視察,召開了座談會,聽取了縣政府及相關部門的工作匯報,視察組成員及人大代表提出了很好的意見建議。現將這次調查情況報告如下。

一、物業管理工作的基本現狀

據調查,全縣城區共有住宅小區35個,住宅面積約85萬平方米,已登記備案的物業服務企業3家,從業人員30余人當前物業管理模式主要是政府主導、專業物業企業管理、開發企業代管三種類型.其中竹兒灣、紅巖、江南等5個保障房和移民安置小區由政府主導實施物業管理珍珠河畔、人民大廈、萬景國際3個商品房小區由物業企業負責物業管理醫藥大廈、陽光麗城金江小區3 個小區由開發企業代管,其它24個小區和單體建筑均無物業管理。總體來看,經過各方面的共同努力,縣城住宅小區物業管理從無到有,實行物業管理的區域不斷擴大,物業管理效應初步顯現,尤其是政府主導管理的保障房和移民安置房物業管理較為規范,群眾比較滿意,商品房小區物業管理也在進行積極嘗試,取得一定成效,為宜居石泉建設和社會穩定發揮了積極作用。

二、縣城住宅小區物業管理工作存在的主要問題

我縣物業管理工作起步較晚,整體上看,基礎條件差,管理水平低,利益訴求多,問題十分突出,矛盾錯綜復雜,現狀令人堪憂,物業管理工作與縣域經濟社會發展形成極大反差,群眾意見較大,已經成為城市建設和管理最為突出的問題,主要表現在以下幾方面:

(一)從行政管理層面看,存在四個突出問題

一是政府對物業管理工作重視不夠,一些領導、干部認為物業管理工作是主管部門的事、是開發商的事、是小區自己的事,政府沒有主動履行監管職責,加之主管部門力量有限,小區物業管理基本處于無序狀態。多年來,縣、鎮政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業管理工作的具體政策措施,對物業管理工作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障,主管部門也存在對物業管理工作研究不深工作力度不大、方法單一等問題

二是物業管理政策法規宣傳不到位。從視察調研情況看,政府、社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表,普遍對物業管理法規不知或知之甚少,各級宣傳普及物業管理法規不積極、不主動,普法宣傳也沒有涉及物業管理的內容。

三是物業監管職能職責不清,目前我縣的物業管理工作主要依靠房管局進行行業直管,物業管理行政管理體制缺乏縣、鎮、社區、小區條塊結合、層層負責的行業監管網絡,缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防御機制。部門之間沒形成監管合力,物價部門沒有制定我縣物業收費標準,收費管理混亂,住建部門對小區建設規劃不盡合理,在工程驗收時對小區物業管理配套設施驗收把關不嚴,沒有按規定進行驗收,為以后的物業管理埋下隱患。三創辦、房管局、社區在物業管理工作中協作不夠緊密。

四是鎮、社區組織還沒有發揮應有的作用,省物管條例規定,鎮政府及社區在物業管理中應組織協調業主大會成立,調解業主、業主委員會與物業服務企業間的糾紛,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,但目前鎮及社區都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業管理相關職能。

(二)從開發商和物業服務企業層面看,存在四個突出問題

一是一些開發商從自身利益出發,隨意變更設計,建設了一些達不到規劃標準的住宅小區,如物業管理用房、社區活動用房不到位,公建配套設施產權不明晰,房屋及小區水、電、排污系統建設質量不高,綠化檔次低,維修資金不及時足額到位等等,造成后續管理糾紛多、難度大、成本高。

二是住宅小區基礎設施不配套,成為物業服務品質無法提升的硬傷。一個突出問題是停車難,目前隨著私家車的迅速增多,許多住宅小區中,包括新建商品房小區的停車位嚴重不足,停車問題已成為破壞小區環境、困擾物業管理的一大難題,這在老舊小區表現得尤為突出。一些開發商在出售房屋時極力避免簽訂“前期物業管理協議”,有關前期物業管理必須具備和提供的服務落實不了。因小區水電統一管理設施不全,即使大多數業主同意管控水電破解收費難問題,也不能有效執行

三是物業管理模式落后,經營活動不規范。部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務變成了經營行為,這種自建自營,建管不分的落后模式還普遍存在。全縣30多個小區中,只有不到3個是聘請物業企業管理,加之我縣住宅小區大多規模較小,服務項目少,服務費標準低,收繳率低,造成企業管理成本高,形成虧損,公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。大部分分散式小區,都由住戶分單元、分樓推選樓長或聘請退休老干部職工管理,所謂的管理大多也只是負責收取一點衛生費,做一些簡單的上傳下達,都是義務服務,難以長期堅持。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事,對住戶反映的問題不能積極主動解決,管理跟不上,服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的10多個小區,社區或物業服務企業對小區建設的基本情況不清,大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約,少有制度或公約的也落實不到位

四是有資質的物業管理企業少,服務質量不高,物業費收支不公開不透明,物業服務企業運轉困難。部分物業企業擺不正自己的位置,認為自己是管理者而對業主頤指氣使缺乏主動服務、積極服務意識,從而滋生了眾多的矛盾。

(三)從業主層面看,存在三個問題

一是業主自治而未治。召開業主大會、成立業主委會難,業主自治組織不全,業主大會、業主委員會作為新型的市民民主形式,是與物業企業對等的、維系物業管理市場完整性的重要主體。但是目前我縣30多個小區因為無人牽頭組織、缺乏經費、區域太小太零散等原因均沒有成立業主委員會,就是已經成立了業主委員會的小區,由于缺乏對業會有效的監督制約措施,其業主自我管理、自我約束的機制尚未形成,民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現,業主自治只能是良好的愿望而已。

二是業主對物業管理認識模糊,不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計,有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點,對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如:在調查中,各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題,在業主與物業交涉未果時,往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化,陷入惡性循環的怪圈。

三是少數在職和退二線公職人員不繳納物業管理費,說明對公職人員的教育管理還需加強。另外,隨著全縣安置區的增多,部分失地又失業,加劇物業矛盾,應引起重視。

三、意見和建議

 加強組織領導,盡快制定出臺物業管理辦法。物業管理事關千家萬戶切身利益,事關城市管理水平和形象,事關“三宜”石泉建設成敗,直接影響著石泉社會經濟全面發展和小康社會目標的實現同時,從多年的實踐看,物業管理在維護社區秩序,協助公安等有關部門防范刑事犯罪,防止可能發生的治安、火災、燃氣泄漏、水電故障惡性事故中發揮著十分重要作用。因此,加強物業管理具有十分重要的現實意義縣政府及相關職能部門要高度重視物業管理工作,認真學習現行法律法規,深入研究工作中存在的問題,結合實際進行“頂層設計”,盡快起草制定《石泉縣物業管理實施辦法》,按程序提交縣人大常委會審議后實施要從加強領導、理順體制、政策措施、明確職責、夯實任務、加強監管等方面做出具體規定,便于政府部門、開發企業、物業企業和業主各方履行責任、權利和義務,使物業管理步入規范化和法制化。

(二)要明確管理職責,切實解決物業管理工作中亟待解決的問題。一要加強規劃管理,要嚴格執行城市規劃、小區建設以及物業管理方面的法律法規,對已建但沒有開展物業管理的小區,在建和規劃建設的小區,非小區的居民集中區、單棟電梯高層樓房等,分別采取相應措施加強監管、規范和完善。二要加強價格監管,物價部門要加對物業企業收費行為的監管,研究制定物業服務項目標準和對物業收費指導價格,供業主和物業企業參考。三要強化公職人員引領,要充分發揮黨員干部和國家公職人員在小區內的模范帶頭作用,引導物業管理工作健康發展四要實現有效管控,電力公司、自來水公司和天然氣公司要研究小區物業統管住戶用水、電、氣的機制,對業主大會同意通過管控用水、電、氣收取物業費的要積極配合確保執行到位。五要堅持抓點示范,在縣城篩選1-2個基礎條件較好的小區進行物業管理方面的綜合試點,通過試點總結經驗,為全縣物業管理提供樣板。六要盡快化解一批突出矛盾,相關部門要認真落實《在全縣開展房地產領域信訪突出問題專項整治方案》,及時化解西江盛景家園、萬景國際、濱江新城等物業管理方面的矛盾和信訪問題,有效預防和遏制其它小區物業管理矛盾和苗頭性問題發生。七要迅速開展專項整治行動,三創辦、住建局、城關鎮、各社區要迅速行動起來,及時整治紅花小區”和打通濱江大道通道,成立濱江新城業主委員會,古堰集鎮社區占用公共場地建設住房、桃源市場污染源治理、西單農貿市場違規占用通道建房等突出問題。同時,公安、司法水利、電力、市場監管、廣電等部門和各鎮、社區等單位要主動履行職責,協同推進物業管理工作。對一些違犯城鄉規劃、物業管理法律法規的人和事,相關行政執法部門要聯合執法,加大查處打擊力度,強力推進宜居石泉建設。

(三)要依法嚴格監管,規范開發商和物業服務企業行為。要規范小區設計,住建(房管)部門要加強監管,采取多種措施,強制開發商嚴格執行《城鄉規劃法》《城市房地產管理法》《物業管理條例》等城市建設法律法規,按照規劃建設小區。開發商應樹立物業意識,在小區規劃時同步設計物業用房,按規定建設物業用房,為物業管理提供硬件保障,并做好前期物業服務。二要規范承接驗收,開發商要加強與物業管理企業的溝通協調,在轉、承接物業時,應當對物業共用部位,共用設施進行查驗,以減少不必要的物業矛盾和糾紛;三要規范服務行為,物業企業要通過加強業務培訓提高從業人員專業素質和服務水平嚴格履行物業服務合同約定為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準對服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示對業主和業主委員會提出的合理要求要及時整改。住建(房管)部門要在公共場所建立開發商、物業服務企業曝光臺,完善不良記錄和不誠信檔案,凡有不良記錄者,今后不得在本縣從事房地產和物業管理行業。

(四)要強化教育宣傳,不斷提高業主自治意識和自治能力。一是物業主管部門、宣傳、廣電部門和各鎮各社區要深入廣泛宣傳《國務院物業管理條例》《陜西省物業管理條例》等法規,以及即將出臺的《石泉縣物業管理實施辦法》,提高物業法規知曉率。電視臺要適時開辦物業管理專欄,宣傳普及物業法規,加大曝光物業管理陋習。物業主管部門要強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓促進依法履職規范管理增強業主的物業管理法律意識,引導他們共同關心支持物業管理工作。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識,提高服務質量,取得廣大業主和業主委員會的支持和配合二是通過召開業主大會、組織學習、教育培訓、組織引導和制定居民公約,成立業主委員會引入物業管理公司等方式,逐步實現小區日常事務自主管理。三是加強公職人員教育管理,充分發揮黨員干部主觀能動性和示范引領作用,積極參與和支持物業管理服務工作。四是結合新民風建設,建立小區業主“紅黑榜”,對熱心小區事業、帶頭繳納物業費的業主予以表彰鼓勵,對無故不繳納物業費的業主進行通報曝光,引導建立良好的小區風氣。

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